屏東工業地,屏東市工業地,屏東工業地出售

台灣房屋統計內政部不動產交易平台最新資料顯示，2022年全台第二季平均交易屋齡26.7年，比上季的26年增加0.7年，而過去六都中平均交易屋齡高的都是台北，第二季首度被台中超車，以30.1年成為六都平均購買屋齡最老的都市，台北則以29.9年居次。至於屋齡最輕的城市仍為桃園，平均屋齡僅21.7年。

台灣房屋集團趨勢中心資深經理陳定中表示，台中2022年第二季的住宅買賣移轉平均屋齡飆破30年，主要因為屋齡30年以上交易較上季增加，其中舊城區的中區，以及海線第一大城的沙鹿，是兩大關鍵所在。



陳定中分析，台中火車站前的中區，因是台中的老城區，交易物件的屋齡多半超過30年，尤其2022年第二季，中區將近6成的交易，都是屋齡40年以上的老屋，交易高齡化的現象為台中各地之最，也連帶催熟了台中市整體的平均交易屋齡。海線的沙鹿，則因上一季有新案交屋，使低屋齡物件暴增，不過第二季卻有4成的交易屋齡超過30年，以致沙鹿的交易屋齡季增逾10歲，也讓台中的整體交易屋齡，正式告別2字頭翻上30年大關。



隨著房價高漲，買老屋似乎成了共通趨勢，不過唯獨台北第二季平均屋齡比第一季還要年輕，頗有逆齡趨勢。



台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，台北市開發較早，都會區機能佳，房屋總價高，為擠身台北市門牌，不少購屋族被迫買老不買新，故交通便利的都會區，老公寓華廈依然相當搶手，因此台北仍是30年以上老屋交易佔比最多的都市。而第二季主要受萬華區大批新案交屋過戶影響，使平均屋齡稍微降低。不過近年因政府推出危老重建政策，越來越多老屋、透天整合成功，改建推案的個案，隨著老屋「返老還童」，台北市住宅交易也可望逐漸年輕化。

根據591新建案統計，928檔期全台飆出逾8千億驚天巨量!不僅高出2021年同期逾2千億案量，年增幅高達4成；七都中台南市總銷更一舉突破700億，較2021年同期成長13倍，令人跌破眼鏡。

數字科技(5287)旗下591新建案統計2022年六都、新竹縣市928檔期推案量約8080.81億，也是自2017年有統計以來最高。591新建案指出，這次928檔期爆量，除了受房價飛漲，帶動總銷金額「通膨」外；上半年因疫情而延推的建案，也抓準檔期效應和疫情緩和大舉出籠。然而，伴隨供給量大增，目前市場上還有央行升息、打炒房政策等隱憂，未來部分地區是否會形成賣壓，值得仔細觀察。



進一步觀察各縣市，2022年全台除了桃園量縮，其餘地區均開出紅盤。以台北市為例，2017年同期案量僅有247.3億，2022年竟一舉飆升至1400億，兩者足足相差6倍之多!此外，過往關注度相對低調的北投區，在北士科園區議題發酵下，陸續吸引品牌建商進駐，儼然形成北市下個推案潛力熱區。

至於新北市本次總銷水位直逼2千億，為各縣市最高。以區域分布來看，這次三重區在二重左岸多檔個案進場下，搭配總銷400、112億元的「都廳大院」及「冠德方舟計劃」等超大型案，單區案量衝上近750億元。反觀鄰近的桃園市由於缺乏指標案支撐，大多為100~200戶以下的中小量體個案進場，加上疫情爆發、升息等變化，與新北市呈現兩樣情。



另外，近期備受矚目的新竹縣市，在主力地區強勁表現下，總銷年增幅高達2倍，僅次於台南。其中鄰近竹科的關埔重劃區，近年因開發飽和已少有指標大案，不過這次由富宇建設所推出的「富宇天雋」，由於主打千坪基地且擁有緊鄰好市多旁的位置優勢，甫推出即受市場關注。另一重點竹北市，在豐邑、昌益、合石、惠宇等品牌建商持續卡位下，房價依舊堅挺，目前當地除了20坪以下的小宅建案單價已喊到7字頭外；一般2房產品總價至少都要1500萬起跳，漲勢相當有感。



台中市則在北屯、太平及海線等區挹注下，推案突破千億大關，591市調表示，台中近年量能一路向上衝，主因仍與房價飛漲有關，尤其近年蛋黃區單價動輒5字頭起跳，不少蛋黃區買方只能出走到相對平價的蛋白區，連帶刺激梧棲、沙鹿等地崛起；像這次台中唯一量體百億的指標案，正是位於台中港重劃區內的「聯悦馨」，根據調查，該社區規劃近800戶、格局上以2-4房為主，市場估計開價將落在3字頭。

這次獨領風騷的台南市，2021年雖飽受缺工缺料影響，同期推案量僅有50億左右的低水位；但隨著銀彈充足的大型建商持續布局，包括東區、安南等擁有重劃腹地的區塊持續有新案醞釀，這次在副都心及平實等地推出的「浩瀚無極」及「松丹達麗」等超大型案加持下，總銷也迎來史無前例的大爆發。



南霸天高雄在房價翻揚及第二季延推案領軍下，量能同樣翻倍至千億大關。根據調查，這次928檔期主戰場仍以北高雄地區最為活躍，包括位於左營區「世紀莊園」、「耘海」等案，雖然基地位於市區郊外，周邊生機能有限，不過在三鐵優勢及台積電利多發酵下，吸引不少部分投資客及自住客詢問，開價更全面攻佔4字頭，後勢頗為看好。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

「宅經濟」持續帶動物流倉儲成為商用不動產熱門產品，但以投資角度來說，物流倉儲真是個好主意？世邦魏理仕不動產估價師聯合事務所所長施甫學表示，從商用不動產收益率來看，物流類不動產表現真的不錯。施甫學指出，保險業投資商用不動產的收益率水準，深受央行利率政策影響──以歷史來看，最高報酬率落在2012年11月的2.875％，後因央行降息逐步降低，最低來到2020年3月的2.095％，2022年央行兩次升息後已來到2.47％；壽險業為取得優質投資標的，僅能以符合最低收益率門檻的價格出手。世邦魏理仕認為，隨著美國未來持續升息，下半年內台灣央行升息機率仍高，目前壽險業評估標的(報酬率)至少需要2.7％。

軌道經濟發威 鶯歌後勢看漲



施甫學表示，以現況台北市A級辦公室精華地區投資報酬率僅2.1~2.4％水準來看，若短期內租金無法顯著提升，而賣方又期待售價維持既有水準，則A辦產品對壽險業者的吸引力將大幅降低。因此近期投資人目光逐漸轉向報酬率相對較高之非核心地區廠辦、倉儲物流及具開發效益之工業土地等資產，以即時收益角度來說，預期投資報酬率能達3％~3.5％的標的，將成為熱門追逐焦點。此外，隨著國內多家企業宣布在南台灣擴張或設立研發中心，加上政府積極建設南部半導體S廊帶，以及新興工業區和產業園區等開發，都將催化吸引更多資金南下尋找不動產投資機會。因應台灣在工業及物流上的強勁發展趨勢，世邦魏理仕台灣資本市場部於今(2022)年七月，已正式成立「工業及物流服務單位」(ILS)，將以台灣工業及物流交易，為主要核心業務。



物流倉儲的熱門，連帶使得工業地覓地難度加高，近幾年熱點城市桃園市的工業地更是供不應求，已出現外溢效應、往西、南移的趨勢，下一個熱點在哪裡? 世邦魏理仕台灣資本市場部看好鶯歌──擁有2022年底前將完成，鶯歌車站旁的三鶯轉運站，還有近日新北市交通局才宣布，預計於明年完工的捷運三鶯線；更藉由人行通廊串聯台鐵、捷運、公車、YouBike等大眾運輸，建構完整的公共運輸轉乘區，真正發揮軌道經濟綜效，再加上政府力挺的「工業區立體化政策」，真正落實以大眾運輸為導向(TOD)的區域前景，後勢看漲!



「抗跌保值」特性仍受投資者偏愛



世邦魏理仕台灣資本市場部表示，雖然近期無論是機構投資人或是開發商，對於具收益性商用不動產或開發型之土地，多因政府政策明顯緊縮，轉而採取保守態度，評估時間也拉長，導致整體交易量相較2021年同期萎縮，但據第一線市場觀察發現，具有「抗跌保值」特性的土地，仍能在現今市況下，獲得投資者青睞。譬如具有產權完整、無須耗費時間成本整合、可立即開發的重劃區土地；或是擁有軌道經濟優勢、具可延續再開發條件，基期相對較低的土地都是。



世邦魏理仕台灣資本市場部獨家受託辦理標售、預計於2022年11月3日開標的新北市鶯歌區永吉段工業土地，基地正臨鶯桃路(20米)及永吉街雙出入口。鄰近鶯歌火車站、距未來捷運三鶯線LB11永吉公園站僅300公尺，更具有緊鄰桃園、龜山、八德等地緣產業優勢。根據世邦魏理仕台灣研究部統計，近三年來鶯歌區大型不動產交易金額共新台幣41億元，雖然交易件數不多，但每筆交易平均面積達三千坪以上，因而吸引建商及自用型買方進場。此次釋出的鶯歌區永吉段土地，面積逾3,300坪，為完整工業地塊，且適用工業區立體化方案，相當具有抗跌保值潛力。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據主計處「營造工程物價指數」分析，統計2021年到2022年7月，這期間內，預拌混凝土最高漲幅約17.84％、鋼筋最高漲幅約34.42％，營造工資部份則是上漲15.85％，現階段(2022年8月)雖然鋼筋價格出現回軟，但仍未回到過去水準，在營造成本持續走高的狀況，橙田建築室研所主持建築設計羅耕甫指出，面對土地以及工料價格上漲，在建築規劃與室內裝修部分，會開始趨向於「永續性極簡建築美學」的風格。

羅耕甫認為，永續建築不僅是時代趨勢，更是當代建築師從業應該要有的基本道德，在台灣，永續建築常與綠建築、生態建築並列討論，但無論是用何種名詞界定，它們共同的目標都是減少對生態與環境的衝擊。他指出「打造理想綠建築，遠比您我想像的簡單！」建物具備採光好、通風佳、節能、省水、減碳、綠化等特色，就已經擁有永續建築的架構，剩下的則是建築師如何用建築語彙，將建築本體的規劃與自然環境結合，以及讓室內居住空間格局最舒適化。一個好的建築師，可以透過設計的技巧，幫助建設公司規劃爭取最大的銷售面積，也可以同時創造住戶最佳的居住空間。



面對全球建築工料成本的上漲，羅耕甫表示，未來建築「極簡化」的設計風格會逐漸興起，他指出，近年流行的侘寂美學建築就是另一型態的極簡化，刪減建築設計的歷史風格或個人詮釋，回歸到純粹的美學認知或產品價值上，極簡建築強調就只是乾淨、視覺美感的建築，簡單的說，就是適度降低建築浮誇的外飾材料，讓建築回歸到「少即是多」的建築思想，這樣的建築設計規劃，可以為建設公司創造出「持久、有用、美觀」的建築設計裡三元素，凸顯建築的地標價值。



羅耕甫主持的橙田建築室研所獲得2022年世界建築獎(World Architecture Festival，簡稱WAF)入圍4件作品，橫跨商業複合類、教育類、住宅類等3大建築品項，他的建築設計作品揚名國際，也將台灣永續性建築的設計概念帶進了世界建築殿堂，讓國際更知道台灣對於建築環境的貢獻。他指出「永續性建築」是他對於建築設計遵循的宗旨，「極簡主義」則是因應時代趨勢下的建築展現，羅耕甫指出，建設公司對於整體建築外觀的要求思維，應該朝向永續性建築的方向邁進，在保護地球、維護環境上與建築師一起努力。



2022年7月經濟部已經決議調漲電價，用電大戶漲15％首當其衝，小商家及千度以下住宅不調，儘管如此，工業用電大戶面臨電費增加，也會反應到終端產品售價之上，所以衛生紙、鮮乳這兩項民生指標商品已經率先漲價，電價帶動的民生用品上漲恐掀起連鎖效應，會陸續反應到終端產品售價。羅耕甫表示，萬物皆漲的情況下，營建產品面臨的土地原料、建築成本、營造工資持續上漲的壓力，會讓新建房屋價格難有下跌空間，預售市場價格會反映成本持續上漲，成屋市場則是「一屋一價格」，需要更多的耐心，才有機會找到價格便宜、屋況不差的好物件。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】