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雖然全台人口走向少子化，也代表著現代父母對孩子的栽培更加用心，不少父母宛如「現代孟母」效法古代的孟母三遷，為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。21世紀不動產企劃研究室指出學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。

不讓孩子輸在起跑點 父母想盡辦法擠進明星學區



大家買房首重生活與交通機能，不過對廣大家長來說，若不希望孩子輸在起跑點，買房會多考量到學區。什麼是學區宅？顧名思義指該房所在鄰里歸屬於明星學校範圍；以台北市為例，像是松山區的敦化國中&國小(雙敦學區)、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學區。明星學區通常擁有悠遠的文化歷史，長期累積深厚的文教氣息，各校對教育都十分看重，且幾乎都投入大把資源，雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，為了明星學區砸千萬置產也在所不惜。



最近受到矚目的，還有新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。例如三峽北大特區與林口新市鎮，共同點為市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、且購屋門檻低，不但是首購、小資、新婚族購屋熱區，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。



雙語學區房光環加持 過去3年房價漲逾1成



像是最近才剛開學，三峽區的龍埔國小與北大國小便宣布「滿額」(事實上前幾年也是額滿)，證明三峽北大特區學齡人口逐年增加，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，2022年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28％，2021年漲幅更是高達46％排名第一；至於北大國小學區，2022年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7％，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。



21世紀北大佳園加盟店店東關崢表示，由於三峽北大生活環境佳，近幾年掀移民入住潮，目前三峽地區人口已逼近12萬人，十年間成長19％，主要都落在北大特區，大量人口移入帶動周邊生活機能跟著快速提升，像是麥當勞、摩斯漢堡、全聯、3C家電等商家都已進駐，各類診所也一應俱全。



21世紀不動產企劃研究室表示，新北市林口區的麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，也是林口最熱門的滿額小學，2021年周邊近4年中古屋也達到32％的帳幅。此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，交通便利性相當夠，生活機能也很完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3％。



21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因為家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，因此必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免花了辛苦積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了！







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】







 

房屋若增建梁柱，多半為增加房屋價值，需增課房屋稅。惟財政部近日公告函釋，自今年7月1日起，若為太陽光電設施使用的支柱，且未涉及其他加蓋情況等，則屬於光電用途而非房屋，可免課房屋稅。

　依房屋稅條例第3條規定，如果在房屋上另外增建建築物以增加使用價值，則屬於房屋稅課徵對象。如民眾在屋頂搭建頂蓋、梁柱或牆壁的建築物，需依建築面積、構造、高度等評定其房屋現值，併入主建物課徵房屋稅，個人要在建造完成日起30日內向稅局申報房屋增建。

　官員指出，在本次函釋以前，若民眾屋頂單純架設支柱與太陽能板，其支柱屬於附加建物，地方稅局可能認定有課徵房屋稅疑慮；惟新函釋實施後，自今年7月起，該支柱確定非屬房屋稅範圍，可豁免課徵房屋稅。

　而光電板部分，官員表示，太陽光電板屬於機器設備，為吸收太陽光線而轉為電能。依財政部認定，其增加房屋使用價值非常有限且有別於一般棚架，在未做其他用途使用情況下，不屬於房屋稅課徵範圍，同樣不用課房屋稅。

　另近年財政部國產署積極推動綠電政策，包括共同改良利用5案約252.75公頃（裝置容量約194MW）、委託經營115案約413.34公頃（裝置容量約585MW）、光電土地標租23宗約25.98公頃。

　以國產署光電土地標租來說，多為地面型光電設施如農地種電。高雄市稅捐稽徵處表示，若為農地搭建太陽光電設施，只要符合「農業設施容許使用」、「綠能設施」、「農地農用」等要件，即可免課地價稅。

　官員指出，個人可依申請農業用地作農業設施容許使用審查辦法取得「農業用地作農業設施容許使用同意書」，並經主管機關同意備查、持續作農業使用，即可符合免課地價稅要件，而光電設備也同樣免課房屋稅。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

根據金融聯徵中心統計，今年第二季台南市主要行政區中，平均授信額度以北區934萬最高，與去年同期相較，房貸負擔金額成長約2成。在地房仲觀察，北區鄭子寮有較高總價建案交屋，拉高平均貸款金額，此外，中古屋房價過去一年有明顯拉升也是另一因素，去年上半年3房平車標準品總價1000萬左右，今年同期則約需1200萬左右。

資料顯示，台南市北區今年第二季平均授信額度934萬，平均核貸成71.5%、平均利率則為1.8%，而去年同期平均授信額度為775萬。整體而言，過去一年來，區域房貸負擔成長約2成，貸款成數微幅降低1.5個百分點，利率則提高0.33個百分點。

分析原因，信義房屋開元店店長呂浩廷指出，鄭子寮今年有較高總價建案交屋，拉升平均房貸金額，此外，北區因地理位置、機能、學區、生活環境、房市大環境等因素，成為剛需買方鎖定的購屋區塊，因此，中古屋標準品3房平車的價格，過去一年也有顯著成長，從1000萬左右拉高至1200萬左右。

但呂浩廷也觀察到，由於台南房價在過去一年都有明顯成長，而今年以來房市又有許多利空，導致現階段交易量「有點卡住」，主要是通貨膨脹、造價成本上揚，新成屋或預售屋價格仍在高點，中古屋賣方因而也多惜售，或是對價格有所堅持，而買方卻抱持觀望態度所致。

因此，呂浩廷表示，社區內價格合理、樓層及面向等條件均優的標準品物件，雖仍會快速被去化，但其餘物件的去化速度，則略較去年拉長，整體而言，以總價1000至1500萬的標準品，市場接受度最高。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

今年第2季房市受到七大不利因素的影響，包括升息、通膨、疫情、打炒房、假性需求過高、投資客倒貨、兩岸衝突升高，現在又加上選舉因素干擾，房價卻依然堅挺，只有預售市場受投資客倒貨影響部分交易量，成屋市場仍處於價溫量穩的局面。

建商、代銷、房市專家都看好接下來的房市。市場仍有充足的來自首購、換屋族的剛性需求的支撐。並且，近期原物料大漲狀況雖然趨緩，但缺工仍然嚴重，要房價往下跌頗有難度。房市趨勢專家李同榮提出八大理由，選舉後房市一定會回溫。

首先，國聯準會預期會在9月升息，台灣的升息幅度會趨緩，購屋者會改變對市場的觀望心態。同時，疫情也在趨緩，商業活動的空間變大，可進一步帶動買氣。第三是連三季投資客倒貨潮趨緩，市場消化一半以上假性需求。第四，全球通膨危機逐漸趨緩，對經濟成長的影響降低，間接不會影響房市的基本面。

再來，房價溫和，漲幅縮小，短期投機無利可圖，炒作自然收斂，市場走勢也較健康。第六，今年1-8月房市明顯降溫，預售銷售率下滑三成以上，成屋房價第一、二季漲幅也明顯縮小，實在沒有打房的必要。第七，選舉後的不確定因素消失，大部分選後房市都較選前活絡。最後，剛性需求主流支撐力道強，市場恢復信心，房市將呈現價溫量增格局。

近期房地產界最大事件，應該就是《平均地權條例》修法草案能否如期在立法院3讀通過。不少房地產大老也紛紛表態，砲轟政府是炒房黑手、呼籲暫緩修法。

房地產大老接連開轟　炒房元凶是政府

旺旺中時集團昨（6）日舉辦「2022中時房產金牌獎—高峰論壇」，不少房地產業界大老連袂出席。其中台北市不動產開發商業同業公會理事長陳勝宏直言，許多人誤解「居住正義」意涵，以為買不起房就是不正義，但應該要思考，到底房價多少年輕人才買得起。更表明替代性才是最重要因素，政府應該要大量蓋社會住宅滿足居住需求。

對於政府頻頻打炒房，陳勝宏也怒轟炒房元凶根本就是政府，標售土地超乎行情，連帶使得周邊土地價格齊漲，將房價飆漲歸咎建商並不公平，更怒斥「政府已經不是打炒房，而是打建商！」

打炒房目標錯誤　房價市場自會處理

中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會榮譽理事長李同榮表示，政府打炒房的目標若設定在房價下跌，本來就會造成偏差性。政府應該是讓房市降溫而非房價下滑，尤其台灣經濟逐年成長，通膨數據也在上漲，加上營建成本飆漲，房地產整體均價漲幅5至6%很正常。

對於李同榮提出的房價漲幅5%至6%，似乎和近期觀察到不少地區房價漲幅飛快，像是新竹、台南、高雄都出現動輒年成長2至3成的驚人數據有落差，對此他則解釋，部分地區受惠利多題材發酵，房價本就會飆升，但市場會適當調整，譬如竹科過去也曾出現漲價後又回落的狀況。因此談論整體房價漲幅時，應要看整個大局，而不能僅限縮於特定區域。

打炒房沒必要　有法不用因噎廢食

李同榮直言，目前成屋漲幅已經溫和，預售屋價格也未持續上漲，政府繼續打房「真的沒必要」，過去央行的打炒房手段，造成房地產業大者恆大，中小型建商倒楣，要換房或著是貸款的購屋者也受到限制，整體方向錯誤。

李同榮認為《平均地權修正草案》應該暫緩，目前政府有法不管，像是財政部去年函釋禁止預售屋紅單交易，若是有非法交易則適用房地合一2.0課稅。然而地方政府稽核無力，明明只要去抓炒作就會收斂，但現在無法稽核就整個禁止，根本應噎廢食，更怒轟「如果政府要打炒房，那先帶頭禁止標售土地」，直言政府炒地更兇狠。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

立法院新會期將開議，不少民眾關注《平均地權條例》修法能否如期通過。但房地產界卻頻喊暫緩，更有建商大老直言，央行打炒房過於嚴厲，繼續下去將出現倒閉潮。

房價飆漲歸咎建商不公平打炒房修法已違反憲法

旺旺中時集團昨（6）日舉辦「2022中時房產金牌獎—高峰論壇」，會議中房產大老砲聲隆隆，直言「政府才是炒房元凶」、「民眾誤解居住正義意涵」，將房價上漲歸咎建商並不公平。

對於會議中「政府是炒房元兇」的說法，中華民國不動產聯盟總會理事長林正雄受訪時表示，政府打炒房對房地產市場造成強烈干預，若是稍微調節當然能接受，但如果打炒房打到《平均地權條例》修法禁止紅單移轉，本質上已經侵犯憲法所保障的居住自由。

打炒房變建商倒閉潮大老怒斥央行沒這麼大權力

「繼續讓央行這樣搞下去，將會出現建商倒閉潮」林正雄痛批，中央銀行權力太大，打炒房手段過於嚴厲，在限縮貸款成數以前，各家建設公司財務都健康，現在變成各公司都不時出現小型財務危機，呼籲立法院應該好好了解狀況，怒斥「央行總裁沒這麼大的權力」。

林正雄認為，房價透過市場供需決定「天經地義」，政府抑制措施中，最嚴重的錯誤就是中央銀行限縮購地貸款成數且溯及既往。不僅導致建築業案件直線縮水，明年供給量預估下滑2成，同時供給減少需求不變的情況下，房價也持續上漲，這都是政府金融手段造成的後果。

現在修法沒必要中國爛尾樓可借鏡

林正雄說，央行過去5次打炒房，效果已經達到，縱使房價仍在上漲，但從通膨數據對比房價上漲，營建成本上漲6成，房價反映1至3成很自然。他直言目前房地產市場秩序，對所有的購屋族都是最友善跟保護的，政府沒必要再使用其他手段，更表明中國政府抽銀根的作為，導致陸股一片慘跌，打炒房打到要急救產業，更出現爛尾樓狀況，真的非常愚蠢，我國政府應可做為借鏡，而此時處理修法炒案，更將淪為選戰中各政黨的攻擊議題，非常沒有必要。

【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】









 

台北市松山區的敦化國中，屬於非常知名的明星學區，雖然房價高出一般學區1-2成，但家長砸千萬置產也在所不惜。（圖片來源／維基百科）

雖然全台人口走向少子化，也代表著現代父母對孩子的栽培更加用心，不過不少現代父母仍宛如「現代孟母」，效法古代的孟母三遷。

現代父母為了能讓小孩從國小、國中就能就讀理想中的學校，紛紛在明星學校的學區購入房產來獲得有戶籍限制的入學資格，像是雙北就有許多特色學區宅依然搶破頭，甚至大部份在3年內都有超過2成漲幅。房仲業者企劃研究室指出學區宅這麼夯，除了本身的學區利多，生活機能與交通便利也是關鍵。

父母想盡辦法擠進明星學區

什麼是學區宅？顧名思義指該房所在鄰里歸屬於明星學校範圍；以台北市為例，像是松山區的敦化國中&國小（雙敦學區）、介壽國中，中正區的中正國中，大安區的新生國小、金華國中，北投區的石牌國中…等，皆屬於知名的明星學區。

明星學區通常擁有悠遠的文化歷史，長期累積深厚的文教氣息，各校對教育都十分看重，且幾乎都投入大把資源，雖然明星學區房價高出一般學區1-2成，但每年都吸引家長們慕名而來，為了明星學區砸千萬置產也在所不惜。

最近受到矚目的，還有新北市的雙語學區，相較於台北市房價更親民，加上生活機能與交通便利性都不錯，也受到許多家長青睞。

例如三峽北大特區與林口新市鎮，共同點為市容街廓規劃整齊、擁有聯外交通的高速公路，近幾年生活機能逐漸到位，加上大樓物件選項多、且購屋門檻低，不但是首購、小資、新婚族購屋熱區，加上這裡有不錯的雙語學校，也成為不少父母心目中學區房首選。

雙語學區房光環加持，過去3年房價漲逾1成

像是最近才剛開學，三峽區的龍埔國小與北大國小便宣布「滿額」（事實上前幾年也是額滿），證明三峽北大特區學齡人口逐年增加。

根據根據21世紀不動產企劃室統計，在兼具生活機能與雙語學制學區的加持下，也帶動房價上漲，目前這兩間國小周邊房價漲幅皆超過2成。其中龍埔國小學區，今年周邊房價平均35.9萬元，3年內漲幅為28%，去年漲幅更是高達46%排名第一；至於北大國小學區，今年周邊房價平均為34.2萬元，3年來漲幅為22.7%，甚至許多15年內大樓已站穩4字頭，等將來三鶯線通車後，有望再帶來一波行情。

21世紀北大佳園加盟店店東關崢表示，由於三峽北大生活環境佳，近幾年掀移民入住潮，目前三峽地區人口已逼近12萬人，十年間成長19%，主要都落在北大特區，大量人口移入帶動周邊生活機能跟著快速提升，像是麥當勞、摩斯漢堡、全聯、3C家電等商家都已進駐，各類診所也一應俱全。

三峽北大生活圈是熱門學區

21世紀不動產企劃研究室表示，新北市林口區的麗林國小周邊區域也值得矚目，麗林國小位在林口新市鎮開發最早的區域，周邊生活機能成熟，加上位於三井Outlet與環球購物中心雙商圈範圍內，雙語學校師資陣容齊全，也是林口最熱門的滿額小學，去年周邊近4年中古屋也達到32%的帳幅。

此外，新北市的中和光復國小也是熱門學區，鄰近捷運中原站，華中橋與光復大橋可通往台北市，交通便利性相當夠，生活機能也很完整，近幾年周邊房價也有明顯漲幅，近一年成交均價幾乎都落在5字頭，3年來漲幅高達25.3%。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱別提醒，若因為家中小寶貝即將就學而對學區宅有興趣，要注意每個學校的入學條件都不同，因此必須事先做好功課，特別留意設籍時間與學區範圍，以免花了辛苦積蓄購屋，孩子卻沒擠進中意的學校就可惜了。

實價揭露，鄰近永康商圈及大安森林公園的新興小豪宅「大安滕」，6月成交7樓戶，3645萬元，每坪164萬元，創下該社區單價歷史新高紀錄，也名列2022年小豪宅交易中單價第四名社區；另外，2022年5月時，蔡依林的起家厝「EAT時尚館」社區，4樓成交單價153.9萬元，創下該館的歷史最高單價紀錄，且該戶前一手屋主，於2014年持有至今已8年，轉手增值772萬元。

台灣房屋集團趨勢中心執行長張旭嵐表示，「大安滕」屋齡僅1年，社區坐落於大安區新生南路一段上，屬幸安國小、金華國中的明星學區內，總戶數45戶，社區規劃1~2房格局，張旭嵐指出，目前社區平均成交單價落在138萬元左右，實價登錄有三筆轉手紀錄，轉手價差70~375萬元，全數增值出場，凸顯總價時代下，小宅的增值速度快。



台灣房屋信義101特許加盟店店東向秦毅表示，「永春EAT」位於信義區忠孝東路五段上，是捷運永春站共構宅，又分成「EAT時尚館、EAT國際館」，2021年9月時，「EAT國際館」5樓單價成交158萬元，創下社區歷史新高，2022年另一棟館別「EAT時尚館」，4樓也以153.9萬再創該館最高單價，雖然社區屋齡已經17年，但社區價值仍持續攀升，不僅鄰近信義計畫區，再加上是捷運共構宅「出站就到家」，交通及生活機能佳，且規劃挑高4.5米，室內使用面積更擴大，買氣穩定。



台灣房屋集團趨勢中心進一步統計，2022年上半年台北市小豪宅單價前十名社區，截至目前為止，冠軍由「逸仙悅榕」169.9萬元拿下；第二名為「仁愛A+」165.6萬元，第三名為「敦南SOHO」的165萬元，而2022年上半年前十名當中，有六個社區位在大安區，信義區則有兩個，中正和中山各一個入榜。



張旭嵐分析，這類高單價小宅主要分兩大類，一為「學區小豪宅」，多位於台北精華地段的明星學區內，許多父母為了孩子學區設籍而購屋，具長期穩定市場需求性，有抗跌保值的條件，由於位於市中心、交通方便，因此即使沒有車位、出租率仍高。



另外一種為「二代小豪宅」，包括「敦南SOHO」、「琢豐」、「新美齊PARK259」、「璞真作」等等，主打鮭魚返鄉，或是事業小有成就的單身富二代，不想住在父母的高級豪宅中，又講究居住品質，因此購入這類飯店式物管的小豪宅，室內坪數需求約在20坪左右，如再加購車位，因此總價會落在4、5千萬上下，不亞於一般住宅總價，且這類小豪宅的公設比不低，以「敦南SOHO」來說，公設比高達39.8％。



第一建經研究中心副理張菱育提醒，雖然台北市總價低於7000萬元以下的小豪宅，不用受到央行打炒房對於高價住宅貸款僅4成的限制，但要留意，部分銀行對於主建物加附屬建物低於15坪的物件，視為不易轉手的小宅，貸款恐只剩6~7成；若坪數低於10坪，有些銀行甚至不願意承貸，因此在購入小豪宅前，需先與往來銀行確認可貸款的成數，避免屆時自備款不足。

根據聯徵中心資料顯示，10 年前百萬年薪購屋族，購置房屋總價約 866-967 萬元，不過今年第 2 季同樣的年收入族群，平均購屋總價為 1114 萬元與 1216 萬元，相較 10 年前房價多出約 250 萬元，且買的面積還小了約 4 坪。

信義房屋 (9940-TW) 不動產企研室專案經理曾敬德表示，10 年前百萬年薪購屋人房價與所得比約為 8-9 倍，10 年後則增加到 11-12 倍，雖然房價負擔增加，但因為 30 年期的房貸當道，可以有效降低當前每月的房貸負擔，不過買的坪數卻少了 4 坪，主要因為過去 10 年期間房價變貴，加上小家庭當道，因此購買的面積也變小。

統計顯示，2012 年第二季年收入 80-100 萬與 100-120 萬元的族群，平均購買房屋總價為 866 萬元與 967 萬元，10 年前百萬年薪購屋總價還未突破 1000 萬元，且貸款成數普遍落在 74% 左右。

不過，今年第二季年收入 80-100 萬與 100-120 萬元的族群，平均購買房屋總價則來到 1114 萬元與 1216 萬元，年薪百萬的族群購屋總價也早超越 1000 萬元，且貸款成數幾乎也是貸好貸滿，房貸中位數也約 8 成左右。

資金浪潮隨升息逐步消退，可從數據發現，在高端住宅部分，今年1至8月六都成交量全面下滑，北市、台南市更出現量縮價跌，專家也對此直言，買家心態已開始鬆動。

臺南市不動產估價師公會公布統計數據，可以發現全國各縣市起跳價在3000萬元上下，百坪以上的住宅大樓物件，1至8月成交價「沒有最貴只有更貴」，首屈一指，衝破天際線蛋黃中的蛋黃房價，則是台北市大安區「昇陽敦凰」，340坪以總價4.95億元成交。

不過值得注意的是，六都交易全面量縮，較去年同期大減4成，其中台北市、台南市均出現「量縮價跌」跡象，至於六都之外，新竹縣市交易量雖下滑76.5％，從去年同期的200件，減少至今年的47件，均價卻上漲逾2成，相當驚人。

公會資通會主委林利州估價師指出，以全國1至8月高端市場觀察而言，和去年同期比，全部呈現量縮情形，其中以台南量縮74.83％最誇張，去年同期成交143件，如今僅剩36件，約2成5的量，且單價均價也開始下滑。

林利州分析，雖然全國均價上漲2.88％，但六都之中，台北市、台南市就分別價跌5.61％、1.95％，足以顯示即便是在市場最有購買能力的族群，心態也開始鬆動，出現不認同市場買方開出的價格的情況。

臺南市不動產估價師公會副理事長莊銀琛估價師進一步表示，從「20％富人擁有80％財富」的28法則來看，房市動能的展現，高端市場買氣變化，是非常值得關注的指標之一，而近期有疫情升溫、選舉打炒房等利空因素，整體房市景氣「價跌量縮」，房價呈現短期盤整。







【資料來源:YAHOO!奇摩 房地產新聞】